¿Qué gastos se pueden reclamar por las Hipotecas?

Tras la decisión del Tribunal Supremo, el Impuesto de Actos Jurídicos documentados, que supone normalmente el mayor importe de todos los gastos que genera la constitución de un préstamo hipotecario, tiene que pagarlo el cliente.

¿La nueva decisión afecta al resto de los gastos hipotecarios?

El resto de los gastos que no sean el impuesto, se pueden reclamar. La cláusula que obligaba al pago por el cliente, de todos esos otros gastos asociados a la constitución de la Hipoteca, es nula.

¿Qué gastos en concreto se pueden reclamar?

Los de la Notaría, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría y tasación del inmueble.

Si bien, solo se recuperará la mitad de los importes correspondientes.

Es necesario tener las facturas de todos esos gastos, que siempre van unidas a la hipoteca, para poder presentarlas con la demanda en el Juzgado.

¿Quién pagó esos gastos cuando se formalizó la Hipoteca?

Pues en la mayoría de los casos, todos esos gastos los pagó el prestatario-cliente, porque en las Escrituras de Hipoteca se incluyó una cláusula que lo obligaba al pago.

¿Se puede reclamar el impuesto ?

Según establece el Tribunal Supremo, no se puede reclamar lo que se pagó por este concepto cuando se constituyó la hipoteca .

¿Quién tiene que pagar ese impuesto?

Lo tiene que pagar el cliente mientras no entre en vigor la reforma legislativa que obligue a los Bancos a su pago.

¿Quién resuelve la reclamación de los gastos hipotecarios?

Los Juzgados específicos que se crearon en cada capital de provincia, para atender a estas reclamaciones.

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NUEVAS RECLAMACIONES POR LA CLÁUSULA SUELO

La Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo y sus efectos

¿Cuál es la situación antes y después del 21 de diciembre del 2016?

En esa fecha se dictó la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que trae nuevas consecuencias y posibilidades de reclamación frente a la aplicación de las cláusulas suelo.

¿Qué sucedía con las reclamaciones en España antes de esa Sentencia?

El 9 de mayo del 2013 el Tribunal Supremo español dictó la Sentencia, que estableció que las cláusulas suelo eran abusivas por falta de trasparencia y por tanto nulas.

También estableció que los Bancos no tenían que devolver las cantidades que habían cobrado indebidamente antes del mes de mayo del año 2013, por la aplicación de esa cláusula.

¿ Cuáles son los efectos de la Sentencia europea?

El Tribunal Europeo establece que han de devolverse todas las cantidades indebidamente cobradas por las entidades financieras desde que la cláusula suelo se aplicó; es decir, cuando el tipo de interés comenzó a bajar y ello no benefició a los clientes del préstamo hipotecario porque la cláusula suelo impidió una rebaja de su cuota hipotecaria.

A partir del año 2009 es cuando comenzó la bajada del Euribor por debajo del 3%, e incluso a finales de ese año se situó por debajo del 1%.

Todos esos años desde el 2009, las cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios tuvieron eficacia impidiendo el abaratamiento de las cantidades pagadas mensualmente por la hipoteca.

¿Y los gastos de la Hipoteca?

Estos gastos puede ser reclamados porque se estableció la nulidad de la cláusula que obligaba a su pago por los clientes del préstamo hipotecario.

¿Cuáles son esos gastos?

Los de tasación del inmueble, los de Notaria por la Escritura del Préstamo hipotecario y los del Registro de la Propiedad.

En una entrada anterior vimos la reclamación de los gastos de la Hipoteca.

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RECLAMACIÓN PREVIA POR LAS CLÁSULAS SUELO

¿Cómo reclamar ante el Banco?

El Decreto que entró en vigor el 21 de enero de 2017, establece un procedimiento previo ante los Bancos para reclamar por las cláusulas suelo.

Antes de nada hay que decir, que este procedimiento previo no es obligatorio para los clientes, sino que se puede acudir directamente al Juzgado para pedir la nulidad de su cláusula y la devolución de cantidades.

¿Qué tienen que hacer los Bancos y entidades de crédito?

Establecer un sistema de reclamación previa a la demanda judicial.

Este sistema es voluntario para el cliente.

En el plazo de un mes desde el 21 de enero, deberán establecer el procedimiento de reclamación previa.

Deberán crear en sus oficinas y darle la publicidad adecuada, un departamento o servicio especializado para atender estas reclamaciones.

¿Qué ocurre una vez presentada la reclamación ante el Banco?

Que el Banco diga que no hay nada que devolver, en cuyo caso finaliza el procedimiento y habrá que acudir al Juzgado para exigirle las cantidades que se pagaron indebidamente.

Que el Banco diga que sí procede la devolución de cantidades.
En este caso, el Banco comunicará al cliente de forma desglosada la cantidad a devolver con sus intereses.

¿ Qué postura puede adoptar el cliente ante esa comunicación del Banco?

Si el cliente dice que está conforme con ese cálculo, el Banco le hará la entrega en efectivo de la cantidad a devolver con sus intereses.

Si el cliente no está de acuerdo con el cálculo, podrá acudir al Juzgado.

¿Qué plazo tiene el Banco para responder a la reclamación?

En el plazo de tres meses, el Banco habrá de comunicar al cliente; bien el rechazo de su solicitud, o bien, el cálculo desglosado de la cantidad a ofrecer, así como, en caso de acuerdo, hacer la entrega en efectivo de la cantidad correspondiente.

Todo ello dentro del plazo de tres meses a contar desde la fecha de presentación de la reclamación.

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EL DESAHUCIO DE LA VIVIENDA HABITUAL

La vivienda habitual de las familias, ante un desahucio derivado de una ejecución hipotecaria

Se puede solicitar la suspensión del desahucio durante el plazo de dos años, cuando se trate de familias que se encuentren en riesgo de exclusión social. La Ley concede ese plazo, confiando en que se supere la situación de dificultad que están atravesando.

¿Qué familias pueden solicitar ese aplazamiento?

Las numeroras.

Las familias monoparentales con hijo a su cargo.

Las que tengan un menor de tres años.

Las que tengan un miembro dependiente o con un grado de minusvalía superior al 33%.

Aquellas en las que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones sociales.

¿Qué otros requisitos se exigen?

Que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM. Este límite se eleva, cuando algún miembro de la familia sea dependiente o tenga una minusvalía.

Que en los cuatro años anteriores a la ejecución hipotecaria, la familia haya sufrido una alteración significativa en sus circunstancias económicas.

Que el crédito hipotecario se haya solicitado para la adquisición de la vivienda habitual y no se tenga otra en propiedad.

Que la cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar.

¿Se aplica sólo al deudor principal o también a los fiadores-avalistas?

Los fiadores también podrán solicitar la suspensión del lanzamiento de su vivienda habitual.

Los fiadores podrán exigir, que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, antes de que se les reclame la deuda avalada, aunque hayan renunciado al beneficio de excusión.

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Los fiadores en un préstamo y las cláusulas que les afectan

¿Qué cláusulas se refieren a los fiadores?

Veamos la cláusula, tal como se incluye en los préstamos:

"Los fiadores responden en los mismos plazos, términos y condiciones, de las obligaciones contraídas por el deudor principal.

Renuncian a los beneficios de orden, división y previa excusión.

Responden solidariamente entre sí y con el deudor principal”.

¿Qué efectos tiene esta cláusula?

La solidaridad supone que el acreedor va a reclamar conjuntamente al deudor principal y a los fiadores la totalidad de la deuda; ésta, no se divide entre los fiadores, sino que cada uno de ellos ha de pagar el total. Los beneficios de orden, división y previa excusión quedan excluidos cuando el fiador renuncia expresamente a ellos, o cuando se obliga solidariamente con el deudor principal.

¿Qué es el beneficio de excusión?

Supone que el fiador-avalista no tendría que pagar hasta que se hubiesen embargado todos los bienes del deudor principal; sólo cuando él ya no tuviese dinero o bienes con que responder, el avalista tendría que hacer frente a la deuda.

¿Qué es el beneficio de división?

Que la deuda se dividiría proporcionalmente entre todos los fiadores, y cada uno respondería de una parte, no del total.

¿Son nulas estas cláusulas?

No, estas cláusulas incluidas por las entidades bancarias, en todos sus contratos de préstamo, tanto personal como hipotecario, no son nulas en principio; pero sí ha de informarse a los que avalan, de las consecuencias de su intervención en el préstamo y de los efectos que se van a producir sobre ellos, sus ingresos y su patrimonio, si el deudor principal no paga.

Por otro lado, igual que se incluyen esas cláusulas, también se pueden negociar con la entidad e incluir otras, que establezcan que los fiadores-avalistas respondan sólo hasta una cantidad o con algún otro tipo de limitación.

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LOS INTERESES DE DEMORA

¿Hay algún límite al interés fijado en un préstamo personal?

Nos vamos a referir al interés generado en caso de impago, el llamado interés moratorio o de demora.

¿Qué es el interés moratorio y el remuneratorio?

El remuneratorio, es el interés que sobre el capital prestado, se genera a favor de la entidad bancaria, como retribución por el préstamo concedido .

El moratorio o de demora es el que se genera en caso de impago del préstamo y es siempre mayor, porque es una penalización por el incumplimiento del préstamo.

Tanto uno como otro, han de venir fijados en las cláusulas del contrato de préstamo.

¿Existe algún límite al interés de demora fijado en los préstamos?

Sí, ese interés no podrá superar en dos puntos al interés remuneratorio.

Si es superior a ese límite, la cláusula o condición del contrato que lo fije se considera abusiva.

¿Cuál es la consecuencia?

En los contratos celebrados con consumidores, el Juzgado o Tribunal de oficio, puede controlar y revisar esa cláusula del contrato y declararla nula; sin necesidad de que se alegue o se pida la nulidad.

¿Qué supone que se declare nulo el interés moratorio fijado?

Que el préstamo únicamente generará el interés remuneratorio, pero no habrá ningún otro recargo por la falta de pago.

Todo ello, ha sido fijado y establecido por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en una reciente Sentencia de 22 de abril de 2015, respecto a los intereses de demora en los contratos de préstamo, sin garantía hipotecaria, celebrados con consumidores. El Tribunal resuelve, en el sentido aquí expuesto, en base a la doctrina establecida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

¿Se pueden declarar nulas las cláusulas suelo y reclamar las cantidades que se cobraron indebidamente por su aplicación?

La respuesta es sí y las razones porque

¿Son abusivas las cláusulas suelo?

Se declaran abusivas porque hay un importante desequilibrio entre las partes, el Banco y el cliente, e impiden que se abarate el préstamo para el cliente.

Hay una infracción de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

¿Qué quiere decir que son una condición general de la contratación?

Que la entidad bancaria decidía su incorporación a todos sus préstamos hipotecarios, de forma uniforme y general.

Que la entidad bancaria las redacta unilateralmente y no son objeto de negociación individual en cada préstamo hipotecario.

Aunque se refieran al objeto principal del contrato, se consideran una condición general y se puede efectuar un control judicial sobre las mismas.

¿Por qué las Sentencias las declaran nulas?

Porque no se explicaba las consecuencias de las cláusulas suelo. Se incorporaban a los préstamos de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas, pero mientras la cláusula techo no se aplicó, la suelo sí.

Porque las cláusulas suelo no son transparentes, no se podía conocer en el momento de la firma, de manera completa y comprensible sus efectos. No se informaba, ni se mostraban cuadros comparativos de la previsible evolución de los tipos de interés.

No se informaba sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo en caso de existir, y la publicidad bancaria hacía referencia siempre al carácter diferenciador de su producto, sin aludir nunca a la cláusula suelo.

En definitiva, no se informaba al cliente de forma previa, clara, completa y comprensible.

La consecuencia de la declaración de nulidad es la eliminación de sus efectos y por tanto, la devolución de las cantidades que la entidad bancaria nunca debió haber percibido porque aplicó indebidamente la cláusula suelo, que sólo a ella beneficiaba.

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LAS CLAUSULAS SUELO

¿Sabéis qué son las cláusulas suelo y lo que suponen en tu hipoteca?

¿Qué es una cláusula suelo?

Antes de responder, aquí tenéis un ejemplo de cláusula suelo en un préstamo hipotecario:

“Límites de variabilidad del tipo de interés. Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al seis por ciento nominal anual”.

Esta cláusula, impide aplicar un tipo de interés inferior al fijado en la misma.

¿Qué efectos tiene la cláusula suelo?

No permite que el interés del préstamo baje de una determinada cantidad, de modo que el tipo variable fijado en la hipoteca, en la práctica se convierte en fijo, en beneficio de la entidad bancaria, evitando que se abarate el préstamo para el cliente, por la bajadas previsibles de los tipos de interés.

¿Cuándo se empiezan a utilizar las cláusulas suelo en las hipotecas?

En el año 2000 los Bancos y Cajas, comienzan a incluirlas en sus préstamos hipotecarios. A partir del año 2003, la política monetaria europea, que ya depende del Banco Central Europeo, determina el mantenimiento de tipos de interés bajos, y previsibles bajadas de intereses en los años sucesivos; es en ese momento, cuando las entidades bancarias generalizan las cláusulas suelo en sus préstamos hipotecarios.

¿Y la cláusula techo, qué es?

Es también un límite al tipo de interés, pero en este caso por arriba, impide que los intereses superen el tope fijado, teóricamente, en beneficio del cliente; pero en la práctica, las cláusulas techo no se llegaron a aplicar, porque los intereses no subieron.

En el año 2010, en un informe del Banco de España, ya se indicaba que la cláusula techo nunca se iba a aplicar, a diferencia de las cláusulas suelo que sí se aplicaron y siguen vigentes en muchas hipotecas, impidiendo que las cuotas del préstamo bajen tanto como deberían. Como conclusión: frecuentemente oímos en las Noticias, "bajada del euribor, este año ha bajado tanto...; esto supone un ahorro de tantos euros anuales en una hipoteca media"; pero esto no sucederá si en tú hipoteca hay una cláusula suelo.

¿Por qué son nulas las cláusulas suelo? ¿Se puede quitar una cláusula suelo?

Seguiremos respondiendo a estas y otras preguntas.

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FISCALIDAD PREFERENTES

Unos apuntes más sobre las preferentes y el impuesto de la renta

Después ya de tanto tiempo transcurrido desde que saltó todo el tema de las preferentes y subordinadas, seguro que todavía existen muchas personas, que por falta de información ó porque acudieron al proceso de canje y piensan que no les compensa plantear una reclamación, no han tomado medidas para recuperar la inversión.

A estas personas, hay que informarles, de que están a tiempo de reclamar la nulidad del contrato suscrito, ya que esta acción es imprescriptible, porque se entiende que el negocio jurídico no ha existido, y ello siempre que la Entidad financiera haya ocultado los verdaderos riesgos de un producto de este tipo, como ya hemos dicho en publicaciones anteriores.

En este sentido, como ya explicamos con anterioridad, las consecuencias supondrían el restablecimiento de las prestaciones entre ambas partes, es decir, la Entidad financiera tendría que devolver al cliente el dinero invertido con sus intereses desde la fecha de formalización del contrato, y él tendría que devolver, los intereses percibidos por su parte.

Otro aspecto importante de las preferentes y subordinadas, es que los afectados podrán compensar, en la declaración de IRPF de este año, las pérdidas que les han ocasionado estos productos financieros, con cualquier renta positiva del ahorro, y no como hasta ahora que sólo se podía hacer con los rendimientos del capital mobiliario.

Se podrán compensar las pérdidas que se hayan generado entre el 2010 y el 2014, y tal como indica el Ministerio de Hacienda, “supone un avance en términos de justicia y cohesión social” ya que trata de contrarrestar las situaciones que las preferentes generaron en el pasado a los afectados, que se vieron obligados a tributar por la ganancia obtenida con la venta de las acciones que habían recibido del proceso de canje, cuando, en realidad, lo que habían sufrido era una pérdida de dinero por la venta forzosa de esos títulos.

Esperamos haber aclarado un poco más estos conceptos; en todo caso, ¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, lo tenéis en CONTACTO.

SENTENCIAS

Las sentencias que condenan a las entidades bancarias a devolver el dinero invertido en las participaciones preferentes.

¿Por qué las entidades bancarias son condenadas a devolver todas las cantidades invertidas?

Porque los documentos que entregaban, no eran suficientes, ni adecuados, para que los clientes supiesen que las participaciones preferentes eran un producto complejo y de riesgo.

Los empleados no daban una información completa y suficiente del producto, de sus características más determinantes.

No se informaba de que era un producto de riesgo, que podía generar pérdidas.

Sobre todo, no se informaba de que era un producto totalmente distinto de las cuentas corrientes y de los depósitos a plazo fijo tradicionales.

La entidad bancaria no ofrecía el producto que se ajustaba al perfil del cliente, sino el que más convenía a sus intereses.

Como consecuencia de todo lo anterior, las Sentencias declaran: que las entidades bancarias incumplieron gravemente sus obligaciones legales, que los clientes no tenían la información necesaria para valorar los riesgos de la suscripción del producto, que su consentimiento estaba viciado, y por tanto, el contrato es declarado nulo, condenando a la entidad a devolver la totalidad del dinero invertido con sus intereses.

¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, lo tenéis en CONTACTO.

RECLAMAR POR PARTICIPACIONES PREFERENTES II

En relación con la reclamación del dinero invertido en participaciones preferentes u obligaciones subordiandas, nos plantean varias preguntas, las respondemos a continuación.

¿Contra quién se dirige la demanda?

La demanda se presenta frente al Banco o Caja del que se era cliente y que vendió el producto. Si ya no existe, o ha cambiado de nombre, se presenta contra la nueva entidad que ocupa el lugar de la anterior.

¿Hay que pagar tasas judiciales para demandar?

No, los particulares ya no tienen que pagar las tasas, lo que supone un importante ahorro a la hora de acudir al Juzgado.

¿Qué documentos hacen falta para demandar?

Los contratos celebrados con el Banco o Caja, y que entregó cuando se adquirieron las participaciones; es decir, los documentos de venta o suscripción de valores, o los de depósito y administración de valores.

¿y si el titular de las participaciones ya falleció, se puede demandar?

Sí, en ese caso, son los herederos del titular los que tienen que demandar.

Harán falta además de los contratos, la aceptación de herencia si está hecha, si no lo está, el certificado de defunción del titular, el testamento si lo hay, o de no haberlo, la declaración de herederos.

¿Todavía se está a tiempo de demandar?

Sí, se está a tiempo de presentar las demandas reclamando la devolución de todo el dinero invertido, pero es conveniente no dejar pasar mucho tiempo más.

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RECLAMACIONES POR PARTICIPACIONES PREFERENTES

Vamos a explicar qué son las participaciones preferentes y cómo se puede actuar, en caso de ser titular de las mismas. Lo veremos en esta entrada y en las siguientes.

Tenemos en el despacho varios clientes que tenían participaciones preferentes, a quienes presentamos sus demandas frente a las entidades bancarias. Todos los casos se resolvieron a favor de nuestros clientes, que recuperaron todo el dinero invertido, con sus intereses, desde la fecha de celebración del contrato.

¿Qué son las participaciones preferentes?

Son un producto de inversión con un riesgo elevado de pérdidas, un instrumento complejo de riesgo, que puede generar rentabilidad, pero también pérdidas en el capital invertido.

El nombre del producto, participaciones preferentes, es engañoso en sí mismo, porque el titular no tiene participación en nada, ni tiene ningún derecho para exigir su pago al Banco o Caja emisor.

Al utilizar esa denominación, y no llamársele acción, o valor, se facilitó su colocación a los clientes, pequeños ahorradores, que no querían arriesgar su dinero y que creían que era un producto seguro.

No tienen fecha fija de vencimiento, por lo que el Banco o Caja, no estaba obligado a reembolsar el principal nunca.

¿Cómo se vendieron o colocaron las participaciones preferentes?

En España y también en Galicia, se colocaron o comercializaron a través de las sucursales de las Cajas y Bancos, entre sus clientes fieles, en su mayoría pequeños ahorradores con un perfil conservador, que no querían arriesgar su dinero en bolsa o en productos complejos.

En otros países de Europa, por el contrario, se destinaron a inversores profesionales y a instituciones.

¿A quiénes se destinaron las participaciones preferentes?

A clientes fieles y que confiaban en su Caja o Banco, que adquirían el producto por la recomendación del personal de la oficina; personal al que, en muchos casos, conocían desde hacía tiempo y de su total confianza.

Los clientes eran, mayoritariamente, personas sin experiencia en productos complejos y de riesgo. Tenían su dinero en cuentas corrientes o en depósitos a plazo fijo, eran ahorradores, que no es razonable pensar que pasasen de un depósito bancario a un producto de riesgo.

¿Qué sucedía antes de la crisis bancaria?

Cuando un cliente a quien se le habían vendido participaciones preferentes, quería recuperar su dinero, el Banco o Caja se las vendía a otro cliente propio, por el dinero invertido; así el cliente inicial, recuperaba su dinero.

Con todo esto, lo que se conseguía era mantener una apariencia de falta de riesgo y de que el dinero invertido se recuperaba, pero ese precio de venta era ficticio y no se correspondía con el valor real del producto. La situación se mantuvo hasta el momento en que el mercado se paralizó y los preferentistas quedaron atrapados, sin poder recuperar su dinero.

¿Cómo se reclama por participaciones preferentes, se está a tiempo,? ¿y si la persona titular falleció?

Respondemos a estas y otras preguntas aquí.

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PARTICIPACIONES PREFERENTES

¿QUE SON LAS PARTICIPACIONES PREFERENTES?

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CUENTAS BANCARIAS

La cotitularidad de cuentas bancarias o figurar como autorizado en las mismas, no implica la cotitularidad de los fondos existentes en esa cuenta.

 Como abogada, se me ha planteado el caso de una retirada de fondos de una cuenta, realizada por uno de los cotitulares o autorizado en la misma, con la que no está conforme el otro cotitular, que quiere reclamar al que retiró el dinero, alegando que aunque figurase como cotitular o autorizado, no era realmente el propietario de esos fondos. Efectivamente esto es así y la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo es clara en ese sentido. Frente al banco, es indiscutible, que cualquiera que figure en una cuenta puede disponer de los fondos de la misma. Pero entre los cotitulares, habrá que atender a sus relaciones y sobre todo, a la originaria pertenencia del saldo de esa cuenta; es decir,  de dónde procede el dinero con el que se nutre esa cuenta. Por ejemplo: dos personas sin vínculo matrimonial entre sí, que figuran como titulares en una cuenta, que se nutre exclusivamente con la nómina que cobra uno de ellos, el saldo que arroje esa cuenta será de la exclusiva propiedad de aquel que ingresa su nómina, porque a él le pertenece originariamente el dinero que está allí depositado. Esto tiene también relevancia en caso de fallecimiento de uno de los cotitulares, el otro, por el mero hecho de serlo, no podrá quedarse con el dinero de esa cuenta, sino que tendrá que determinarse a quien pertenecen esos fondos. Si son del fallecido, pasarán a ser de sus herederos y no del que figure como cotitular, salvo que éste sea también heredero, en ese caso,  recibirá la parte que le corresponda como tal.