Limitaciones de la propiedad por razón de vecindad

¿Qué limitaciones tienen los propietarios de edificios y fincas colindantes respecto a sus vecinos?

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera: pozos, cloacas, hornos, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar.

El artículo 591 establece una limitación del dominio bastante importante, ya que suele darse a menudo en la práctica, y es la referente a la plantación de árboles. Así, se establece lo siguiente:

“No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad”.

Con respecto a la previsión contenida en este artículo, es necesario hacer varias aclaraciones:

La primera es que para la plantación de árboles, hay que tener en cuenta las distancias establecidas por las Ordenanzas locales del respectivo Concello, si es que existen, y solo en el supuesto de que no las haya, entraría en juego el artículo 591.

La segunda es que, los dos metros son para los árboles altos y los 50 centímetros para los arbustos o árboles bajos, incluyéndose en esta categoría los setos vegetales, siempre que no sobrepasen una determinada altura que suele estar en torno a 1,50 metros.

En tercer lugar, el artículo 592 se refiere al supuesto de que las ramas de algunos árboles se extendieran sobre una heredad, jardín o patio vecinos, otorgando al dueño de éstos el derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad; y si son las raíces de los árboles las que se extienden en suelo del vecino, éste podrá cortarlas por sí mismo.

Por último, el artículo 593 establece que los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños puede exigir su derribo. Se exceptúan los árboles que sirvan de mojones, los cuales sólo podrán arrancarse por acuerdo de los colindantes.

¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, en CONTACTO.

LA MEDIANERIA

¿Qué es una medianería o pared medianera?

La medianería, está regulada en los artículos 571 a 579 del Código Civil, y es aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, generalmente, una pared, que pertenece a los propietarios de aquellas.

¿Cuándo se entiende que existe una medianería?

En los siguientes casos, siempre que no haya un título, signo exterior, o prueba en contrario, (artículo 572):

En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de la elevación.

En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en el campo.

En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

¿Cuáles son los signos contrarios a la medianería?

Se entiende que hay signo exterior contrario a la medianería (artículo 573) en los siguientes casos:

Cuando en las paredes divisorias de los edificios, haya ventanas o huecos abiertos.

Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro, presente lo mismo en su parte superior, teniendo en la inferior relex o retallos, que serían los resaltos que quedan en un muro por la diferencia de espesor de dos muros superpuestos, es decir, una disminución del muro hacia arriba.

Cuando resulte construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

Cuando sufra las cargas de las carreras (viga horizontal que sirve para sostener otras o de enlace con otro edificio), pisos y armaduras (armazón o esqueleto de madera o hierro), de una de las fincas y no de la contigua.

Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades esté construida de modo que la albardilla vierta hacia una de las propiedades: Cuando nos encontramos ante una medianera, las albardillas suelen tener su vértice en el centro vertiendo las aguas por ambos lados. Por el contrario, cuando sólo un propietario tiene en la dirección de su heredad la caída de las aguas, se presume que la pared se elevó por cuenta del dueño del predio hacía donde las aguas son vertidas.

Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro. Dichas piedras constituyen una presunción a favor del propietario del terreno hacía donde se presentan, ya que representan indicios de ejecución de obras de edificación ( colocación de andamios, etc.. ).

Cuando las heredades contiguas a otras defendidas por vallados o setos vivos se encuentren cerradas.

¿Quién tendrá que pagar los gastos de la medianera?

La reparación y construcción de paredes medianeras y el mantenimiento de vallados, setos vivos, zanjas y acequias, se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, y en proporción al derecho de cada uno. Pero todo propietario puede dejar de contribuir a esta carga, renunciando a la medianería, salvo que la pared medianera sostenga un edificio suyo.

¿Se puede construir sobre la pared medianera o apoyándose en ella?

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad, así podrá edificar apoyando en la medianería o introducir vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común de los demás medianeros, para ello, es necesario el consentimiento de los demás interesados.

¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, en CONTACTO.

LUCES Y VISTAS

¿Qué es la servidumbre de luces y vistas?

En primer lugar, tenemos que comenzar diciendo que el artículo 580 del Código Civil, prohíbe abrir ventanas y huecos en las paredes medianeras, sin contar con el consentimiento unánime de todos los medianeros.

Hay que aclarar que medianera, es aquella pared o elemento divisorio edificado entre dos fincas contiguas; es decir, la edificada sobre el lindero que separa dos fincas colindantes. Esta prohibición de abrir huecos o ventanas, es absoluta, salvo que exista consentimiento unánime de los otros medianeros o que se hubiese adquirido el derecho por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos o ventanas.

En segundo lugar, los artículos 581 y 582 regulan las distancias mínimas que han de existir, al abrir huecos o ventanas en las paredes propias:

En el caso de abrir ventanas, balcones u otros voladizos que permitan vistas rectas sobre la finca del vecino, la distancia es de dos metros entre la pared en que se abran y la finca colindante. Vistas rectas son aquellas en las que el hueco que las constituye, está hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y permite una visión perpendicular sobre el colindante.

Si las vistas son de costado u oblicuas, la distancia es de sesenta centímetros. Vistas oblicuas son aquellas en las que la pared en la que están abiertas, forma un ángulo con la línea divisoria de las propiedades.

Por último, están los llamados huecos de tolerancia, que son aquellos permitidos para recibir luz, pero no para tener vistas. Para abrirlos, no es necesario respetar las distancias señaladas, siempre que las dimensiones del hueco, no excedan de treinta centímetros, se abran a la altura de los techos y estén rematados con reja de hierro y red de alambre.

Todas estas cuestiones, serían propiamente, limitaciones del dominio por razón de vecindad, pero la verdadera servidumbre de luces y vistas está contemplada en el artículo 585, según el cual: “Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas rectas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia,…” Por lo tanto, este derecho de servidumbre, se puede constituir de las siguientes maneras:

A través de un negocio jurídico, por ejemplo, un contrato.

Por el transcurso de 20 años, que se empiezan a contar desde que el dueño de la finca colindante realiza un acto formal para prohibir la servidumbre.

Por último, por lo que se llama signo aparente, que es cuando en dos fincas pertenecientes a un mismo propietario, establece en una de ellas un signo, que puede ser una ventana o hueco, de que una presta un servicio a la otra, y que, posteriormente, si se vende una de ellas, ha de respetarse.

¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, en CONTACTO.

LAS VERTIENTES DE LOS TEJADOS Y DESAGÜES DE LOS EDIFICIOS.

¿Qué ocurre con las aguas que se vierten desde los tejados?

En el artículo de hoy, y después de tratar la regulación común y del Derecho Civil de Galicia, de la servidumbre de paso, vamos a seguir con las distintas servidumbres recogidas en el Código Civil, empezando por la vertiente de los tejados y el desagüe de los edificios.

El artículo 586 del Código Civil dice: ”El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aún cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo”.

Por lo tanto, la regla general es que los aleros de los tejados y la vertiente de las aguas pluviales deben caer sobre el suelo propio, y que aún cayendo sobre el suelo propio, deben recogerse de manera que no causen perjuicio a la finca colindante.

Sin embargo, el derecho a verter las aguas y tener aleros sobre el terreno de la finca contigua, puede adquirirse por prescripción, es decir, por el transcurso del tiempo, en este caso, veinte años.

En este sentido, el artículo 587 del Código Civil establece: “El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio para el predio dominante”.

Así, tanto el alero como la vertiente son continuos, en cuanto su uso es o puede ser incesante, sin intervención de ningún hecho del hombre y también, aparentes, por estar, continuamente, a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento (artículo 532 CC).

Hay que señalar que la posibilidad de adquirir por prescripción diversas modalidades de servidumbres de desagüe, aparece reconocida desde el derecho romano, que distingue la servitus stillicidi (gota a gota) y mediante conducción (servitus fluminis); considerándose como usucapible, también, la servitus cloacae mittendi, de recepción de aguas negras.

Todo ello basado en el principio de que el fundo inferior sólo debe recibir las aguas que desciendan, naturalmente, y sin obra del hombre, y el titular de un fundo superior que efectúa una construcción tiene el deber de recibir y canalizar sus propias aguas.

La servidumbre de desagüe, regulada en el artículo 588 del Código Civil, consiste en el supuesto de que el corral o patio de una casa esté enclavado entre otras, y no pueda dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de las fincas colindantes en que sea más fácil la salida.

¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, en CONTACTO.