12 nov. 2015

LUCES Y VISTAS

LUCES Y VISTAS SOBRE LAS FINCAS VECINAS.

¿Qué es la servidumbre de luces y vistas?

En primer lugar, tenemos que comenzar diciendo que el artículo 580 del Código Civil, prohíbe abrir ventanas y huecos en las paredes medianeras, sin contar con el consentimiento unánime de todos los medianeros.

Hay que aclarar que medianera, es aquella pared o elemento divisorio edificado entre dos fincas contiguas; es decir, la edificada sobre el lindero que separa dos fincas colindantes. Esta prohibición de abrir huecos o ventanas, es absoluta, salvo que exista consentimiento unánime de los otros medianeros o que se hubiese adquirido el derecho por el transcurso de 20 años desde la apertura de los huecos o ventanas.

En segundo lugar, los artículos 581 y 582 regulan las distancias mínimas que han de existir, al abrir huecos o ventanas en las paredes propias:

  • En el caso de abrir ventanas, balcones u otros voladizos que permitan vistas rectas sobre la finca del vecino, la distancia es de dos metros entre la pared en que se abran y la finca colindante. Vistas rectas son aquellas en las que el hueco que las constituye, está hecho en una pared paralela a la línea divisoria que separa las fincas y permite una visión perpendicular sobre el colindante.
  • Si las vistas son de costado u oblicuas, la distancia es de sesenta centímetros. Vistas oblicuas son aquellas en las que la pared en la que están abiertas, forma un ángulo con la línea divisoria de las propiedades.
  • Por último, están los llamados huecos de tolerancia, que son aquellos permitidos para recibir luz, pero no para tener vistas. Para abrirlos, no es necesario respetar las distancias señaladas, siempre que las dimensiones del hueco, no excedan de treinta centímetros, se abran a la altura de los techos y estén rematados con reja de hierro y red de alambre.
  • Todas estas cuestiones, serían propiamente, limitaciones del dominio por razón de vecindad, pero la verdadera servidumbre de luces y vistas está contemplada en el artículo 585, según el cual: “Cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas rectas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia,…” Por lo tanto, este derecho de servidumbre, se puede constituir de las siguientes maneras:

  • A través de un negocio jurídico, por ejemplo, un contrato.
  • Por el transcurso de 20 años, que se empiezan a contar desde que el dueño de la finca colindante realiza un acto formal para prohibir la servidumbre.
  • Por último, por lo que se llama signo aparente, que es cuando en dos fincas pertenecientes a un mismo propietario, establece en una de ellas un signo, que puede ser una ventana o hueco, de que una presta un servicio a la otra, y que, posteriormente, si se vende una de ellas, ha de respetarse.
  • ¿Tenéis alguna pregunta? Escribidnos a nuestro correo, en CONTACTO.

    No hay comentarios:

    Publicar un comentario