El requerimiento forzoso para la permuta

Consiste en que el dueño de la finca principal puede requerir, fehacientemente, al de la enclavada o grupo de enclavadas.

¿ Cómo ha de hacerse ese requerimiento ?

Ha de describir la parcela o parcelas que ofrezca en sustitución, o la finca o parte de finca donde ha de determinarse la parcela que reemplace a la enclavada.

¿Qué pasos han de darse una vez notificado el requerimiento?

El dueño de la parcela enclavada puede allanarse y otorgar el correspondiente contrato o manifestar, fehacientemente al requirente, dentro de los diez días siguientes al requerimiento, su decisión de que sea el Servicio de Concentración Parcelaria, el que determine, si la parcela o parcelas ofrecidas reúnen las condiciones legales precisas; o en el caso de que se hubiera ofrecido parte de una finca, dicho Servicio señale en ella, la parcela adecuada para sustituir a la enclavada.

Además, el titular de la parcela enclavada deberá manifestar, también de modo fehaciente, dentro de los diez días siguientes al requerimiento, los derechos reales y los arrendamientos existentes sobre la parcela, así como sus titulares.

Por otro lado, si se constituyeran derechos reales o arrendamientos sobre la finca enclavada, durante los dos meses siguientes al requerimiento, deberán ser, igualmente, manifestadas al requirente en los diez días siguientes a su constitución.

¿ Existe otra forma de iniciar el procedimiento ?

El procedimiento para la permuta también puede iniciarse mediante acto de conciliación ante el Juzgado del lugar de situación de las fincas, antes de promover el juicio correspondiente

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¿Cuál es el procedimiento previsto para ejercitar el derecho de permuta?

La Ley de Permuta Forzosa deja total libertad a la voluntad de los interesados; es decir, que nunca se procede de oficio a la permuta y que éstos pueden realizar dicha permuta en la forma y condiciones que tengan por conveniente.

En consecuencia, sólo cuando no haya acuerdo entre esos interesados, entra en juego el procedimiento establecido en la Ley, que podrá ejercitarlo aquel a quien corresponda ese derecho de adquisición.

¿ Cuáles son los procedimientos previstos en la Ley ?

Los procedimientos, en vía coactiva previstos en la Ley, son dos:

Primero, el que insta la permuta,puede requerir fehacientemente al dueño de la finca enclavada, para la realización de la permuta.

Segundo, o puede proceder, directamente, por la vía judicial, previo acto de conciliación.

También cabe seguir un tercer camino, que es el del arbitraje de derecho privado, entendiendo por arbitraje la institución por la que una o más personas, dan solución a un conflicto planteado por otras, que, previamente, se comprometen a aceptar su solución.

En este punto, el conflicto puede referirse a si procede o no la permuta forzosa, o en cuanto a la idoneidad de la parcela que se ofrece en permuta.

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Rectificación de lindes y Permuta Parcial

La Ley de Permuta Forzosa, también contempla la posibilidad de la rectificación de lindes entre dos fincas, con la consiguiente permuta de parte o partes de una de las fincas por otra parte u otras partes de la colindante, conservando cada una de las fincas su respectiva entidad.

¿Cuáles son los requisitos para esa rectificación?

La longitud del lindero común ha de quedar reducida en un 50% como mínimo.

El mayor valor en venta a que tiene derecho el obligado a la permuta, se reduce del 50% de la permuta propiamente dicha, al 20% de la rectificación de lindes.

También contempla la Ley de Permuta Forzosa, el traslado de situaciones dominicales, considerando, igualmente, enclavadas las parcelas o grupos de parcelas que, aún perteneciendo al mismo dueño de la principal, sean poseídas por otras personas distintas, que sean titulares de derechos reales de disfrute o de arrendamiento o aparcería.

¿Qué situaciones pueden ser objeto de traslado?

Los derechos reales de disfrute (usufructo, uso y servidumbres), los arrendamientos y las aparcerías.

En todos estos casos, los dueños de la finca en que se encuentre la parcela afectada, podrán exigir el traslado de esas situaciones dominicales, en condiciones análogas a la permuta.

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ADJUDICACIÓN DE FINCAS

Parcela que se adjudica en propiedad al dueño de la enclavada, a cambio de ésta

¿Qué requisitos tiene que tener esa parcela?

Ha de ser de una extensión no inferior a la enclavada ni superior al doble, y con un valor en venta superior en un 50%.

Tiene que ser de cultivo o aprovechamiento similar a la enclavada.

Ha de estar situada en modo análogo, en relación con la explotación principal que tuviera el propietario o cultivador de la enclavada.

Tendrá acceso a camino público directamente, o a través de otras fincas pertenecientes al que insta la permuta.

Estar libre de cargas e inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del que insta la permuta.

¿Por qué existe la aludida diferencia del valor en venta de la finca que ha de entregarse en sustitución de la enclavada?

Por dos razones:

Primero, para imponer al que insta la permuta un sacrificio que sirve, exclusivamente, a su interés, y por lo tanto, limite el ejercicio de la permuta, a los casos de verdadera utilidad.

Segundo, para indemnizar al propietario de la parcela enclavada, por la fuerza que se ejerce sobre él y por el valor de afección de dicha parcela.

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