SOLIDARIDAD

Las obligaciones solidarias, son en la práctica las más frecuentes, y los avalistas, fiadores o garantes del deudor principal, lo son con carácter solidario.

Supone que en caso de incumplimiento del deudor principal, el acreedor, (aquel a quien se debe), puede dirigirse y reclamar contra todos los obligados conjuntamente o contra cualquiera de ellos individualmente. No es necesario que reclame primero al deudor principal, y si éste no paga, no tiene dinero o bienes para embargar, pueda entonces reclamar a los fiadores-avalistas. El que garantiza con carácter solidario una obligación, se coloca exactamente en la misma posición que el deudor principal; consecuencia de ello es que si ese deudor es insolvente, el acreedor podrá cobrar la totalidad de la deuda del avalista o fiador solidario, que sí tenga dinero o bienes con los que responder. La solidaridad supone una clara ventaja  y una mayor garantía  de que se va a poder recobrar el dinero prestado, dado que, cuantos más fiadores o avalistas haya, mayores posibilidades tendrá el acreedor, de que alguno de ellos sí pueda responder de lo debido. Por esta razón, en todo tipo de préstamos bancarios, los bancos incluyen en sus contratos, las cláusulas que establecen la solidaridad de los garantes con el deudor principal.

REFORMAS HIPOTECARIAS

LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS EN ESPAÑA, A EXAMEN POR EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA

La Sentencia dictada por el alto tribunal europeo, se basa en una Directiva de la Unión Europea del año 1993, y resuelve, que la normativa española va en contra de dicha directiva, en materia de protección de consumidores.

Como consecuencia de esa Sentencia, se va a proceder a la elaboración  de una nueva Ley Hipotecaria española y a reformar  la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de procedimientos de ejecución hipotecaria. Se dice que con la nueva regulación,  se exigirá que existan tres cuotas impagadas para poder iniciar el procedimiento de ejecución y que se limitará el interés de demora. Habrá que esperar a ver en qué se plasma efectivamente la reforma anunciada. La ocasión sería idónea para afrontar temas importantes en esta materia, como la dación en pago  y atender a las peticiones de aplicación retroactiva,  que se contienen en la iniciativa legislativa popular presentada en el Congreso de los Diputados. A la espera de que se apruebe la nueva normativa y de poder ver hasta donde llega la reforma, los Juzgados y Tribunales, en base a esa Sentencia y a las peticiones y alegaciones que hagamos los abogados, en defensa de los derechos de nuestros clientes, que sean ejecutados hipotecarios, podrán paralizar el procedimiento, podrán declarar la nulidad de  cláusulas contenidas en la Escritura de hipoteca y podrán en definitiva, atender a una mayor protección de los mismos, cuando se vean amenazados por un desahucio inminente de su vivienda y por una deuda, que no se saldará con ese desahucio,  sino que seguirá generando intereses, creciendo y dando lugar a nuevos embargos de sus ingresos futuros y de otros bienes de su propiedad, o que puedan adquirir.

                                               

ENERVACIÓN EN EL DESAHUCIO

En un arrendamiento, ¿Qué es la enervación?

Posibilidad del arrendatario de paralizar el desahucio mediante el pago.

En un arrendamiento, ya sea de una finca rústica o urbana, si el arrendatario no paga la renta estipulada en el contrato de arrendamiento, el arrendador iniciará un procedimiento de desahucio para recuperar su finca, echar de ella al arrendatario y reclamarle las rentas que deba. No obstante, aun después de iniciado el procedimiento judicial, el arrendatario podrá continuar disfrutando de la finca; es decir, no será desahuciado, si paga las cantidades reclamadas en la demanda, finalizando entonces el procedimiento judicial. Mediante ese pago, el arrendatario,  habrá ejercitado su facultad de enervación, poniendo fin al procedimiento, y ello es obligatorio para el arrendador que ha demandado, que no podrá negarse a recibir ese pago y decir que quiere continuar para echar al arrendatario.

Pero hay dos supuestos en los que el arrendatario no podrá hacer uso de esa facultad de enervación: cuando ya lo haya hecho antes, en un desahucio anterior, por supuesto con el mismo arrendador y en base al mismo contrato de arrendamiento. El otro supuesto es cuando el arrendador, previamente a iniciar el procedimiento judicial de desahucio, requirió de cualquier forma fehaciente (por un burofax, mediante un requerimiento notarial) con un mes de antelación, al arrendatario, para que pagase las rentas debidas, "los alquileres debidos", y el arrendatario, en ese plazo de un mes, no paga. Entonces sí, el arrendador presentará la demanda y el procedimiento judicial continuará hasta el desahucio, sin que el arrendatario pueda paralizarlo ya, mediante el pago de lo reclamado.

                                                     

AVALISTAS

En un préstamo hipotecario, son aquel o aquellos que garantizan, avalan o afianzan la deuda contraída por el deudor principal que firma la hipoteca

Con un ejemplo práctico, que a día de hoy estamos viendo y escuchando en los medios de comunicación, trataré de explicarlo: José firmó con su banco la escritura de hipoteca para comprar su casa, asumiendo la condición de deudor principal y obligándose por ello,  a devolver la cantidad que el banco le prestó, más los intereses, mediante el pago mensual, durante los años fijados, de la cuota correspondiente, hasta la cancelación total de la deuda hipotecaria.

Sus padres, Amalia y Antonio, firmaron como avalistas o fiadores. En el 99, 99 % de las Escrituras de Hipoteca en las que se establece un aval o fianza, se hace con carácter solidario. ¿Qué quiere decir esto? Que llegado el caso de impago, el Banco ejecutará la hipoteca y dirigirá la demanda ejecutiva, contra José y contra sus padres, Amalia y Antonio, reclamándoles a los tres conjuntamente el total de la deuda. Si ejecutada la hipoteca y subastada la casa de José, queda deuda pendiente con el banco, éste podrá seguir reclamándola de José y a sus padres. Ese es el motivo por el que estamos oyendo en los medios de comunicación, casos de padres que avalaron a sus hijos, el hijo perdió su casa, lo desahuciaron y los padres, aunque ellos no hipotecaron su casa, al firmar como avalistas o fiadores solidarios, responden con todos sus bienes y, por tanto, también son embargados y desahuciados.

DACIÓN EN PAGO

¿En una ejecución hipotecaria , qué es la dación en pago?

José acudió a su banco, porque quería comprarse una casa, y solicitó un préstamo por importe de 250.000 euros. El banco y José firmaron una Escritura de Préstamo Hipotecario por el valor expresado, de modo que José mensualmente, tenía que pagar la correspondiente cuota de su hipoteca, hasta la total cancelación de la deuda que asumió con la entidad bancaria.

• Durante los cinco primeros años, José pagó la cuota de su hipoteca todos los meses, pero tras ese tiempo, tuvo problemas económicos y ya no pudo pagar regularmente la cuota fijada.

• El banco, ante esos impagos, y en base a la Escritura de Hipoteca firmada, decide dar por vencido anticipadamente el préstamo, liquidarlo y reclamar judicialmente el pago de la totalidad de lo debido, por principal, más los intereses correspondientes. Todo esto lo hace, a través del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, presentado en el Juzgado, la correspondiente demanda de ejecución contra José.

• Frente a esa demanda de ejecución hipotecaria, las posibilidades de defensa y oposición a la misma son muy limitadas, José no pudo pagar el total que se le reclamaba, de modo que la ejecución hipotecaria siguió adelante y se procedió a la subasta judicial de su casa. En esa subasta pueden darse varios supuestos:

1. Que la vivienda se adjudique a un postor y que el precio ofrecido por éste, cubra el total de lo reclamado por principal, más intereses y costas de la ejecución.(Supuesto que no suele darse en la práctica). En este caso, José quedaría totalmente liberado de la deuda, perdería su casa, pero con lo obtenido de la subasta se pagaría íntegramente la cantidad reclamada por el banco, y ya no le debería nada más.
2. Que las posturas ofrecidas en la subasta no alcancen el 100% del valor por el que la casa hubiese salido a subasta, o no haya habido postores en la subasta, en este último caso, el banco puede pedir que se le adjudique la casa por el 60% del valor de su tasación. Es en estos supuestos, José, además de perder su casa de la que será desahuciado, continuará debiendo el resto, pongamos que en este caso son 70.000 euros, que seguirán generando intereses hasta el completo pago. El banco continuará con la ejecución, ahora ya no hipotecaria sino ordinaria, y podrá pedir el embargo de otros bienes de José, de su salario, si lo tiene, etc. "persiguiendo" a José, que continuará siendo deudor, y tendrá que responder con todos sus bienes, presentes y futuros, hasta el completo pago.
3. La dación en pago; si así se establece sin ninguna condición más, supondría que ante el impago de las cuotas hipotecarias, el acreedor; esto es, el banco, se adjudique la casa y que con esa adjudicación quede totalmente saldada la deuda que se tenía. En nuestro ejemplo, José perdería su casa, pero ya no debería los 70.000 euros restantes, sino que quedaría liberado, no continuaría la ejecución contra él, y no se verían afectados, ni sus ingresos, ni sus bienes futuros.

                                             

ESCRITURA DE HIPOTECA

La firma de la Escritura de Hipoteca, supone la obligación de pago del total de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes

• Si se deja de pagar las cuotas mensuales, el banco ejecutará la hipoteca en el Juzgado, exigiendo el total de lo prestado más intereses, y, no solo las cuotas impagadas. Si no se paga esa cantidad, la casa, piso o finca hipotecada, será subastada. Aquí es donde mucha gente, y lo sé por experiencia profesional propia, tiene la confusión de creer que con esa subasta se termina todo, de modo que se pierde el bien hipotecado y punto. 
• Pero no, no es así, si con la subasta no se cubre el total reclamado, (en la práctica suele ser así), se seguirá debiendo el resto, generándose más intereses. Los demás bienes, presentes y futuros del deudor, que ha dejado de pagar su hipoteca por la razón que sea, quedarán afectados y podrán ser  embargados sucesivamente. Esto no sería así, si el banco aceptase la dación en pago, cancelando la deuda y liberando definitivamente al deudor.