12 nov. 2012

DACIÓN EN PAGO

¿En una ejecución hipotecaria , qué es la dación en pago?


dación en pago

José acudió a su banco, porque quería comprarse una casa, y solicitó un préstamo por importe de 250.000 euros. El banco y José firmaron una Escritura de Préstamo Hipotecario por el valor expresado, de modo que José mensualmente, tenía que pagar la correspondiente cuota de su hipoteca, hasta la total cancelación de la deuda que asumió con la entidad bancaria.


  • Durante los cinco primeros años, José pagó la cuota de su hipoteca todos los meses, pero tras ese tiempo, tuvo problemas económicos y ya no pudo pagar regularmente la cuota fijada.
  • El banco, ante esos impagos, y en base a la Escritura de Hipoteca firmada, decide dar por vencido anticipadamente el préstamo, liquidarlo y reclamar judicialmente el pago de la totalidad de lo debido, por principal, más los intereses correspondientes. Todo esto lo hace, a través del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, presentado en el Juzgado, la correspondiente demanda de ejecución contra José.
  • Frente a esa demanda de ejecución hipotecaria, las posibilidades de defensa y oposición a la misma son muy limitadas, José no pudo pagar el total que se le reclamaba, de modo que la ejecución hipotecaria siguió adelante y se procedió a la subasta judicial de su casa. En esa subasta pueden darse varios supuestos:
  1. Que la vivienda se adjudique a un postor y que el precio ofrecido por éste, cubra el total de lo reclamado por principal, más intereses y costas de la ejecución.(Supuesto que no suele darse en la práctica). En este caso, José quedaría totalmente liberado de la deuda, perdería su casa, pero con lo obtenido de la subasta se pagaría íntegramente la cantidad reclamada por el banco, y ya no le debería nada más.
  2. Que las posturas ofrecidas en la subasta no alcancen el 100% del valor por el que la casa hubiese salido a subasta, o no haya habido postores en la subasta, en este último caso, el banco puede pedir que se le adjudique la casa por el 60% del valor de su tasación. Es en estos supuestos, José, además de perder su casa de la que será desahuciado, continuará debiendo el resto, pongamos que en este caso son 70.000 euros, que seguirán generando intereses hasta el completo pago. El banco continuará con la ejecución, ahora ya no hipotecaria sino ordinaria, y podrá pedir el embargo de otros bienes de José, de su salario, si lo tiene, etc. "persiguiendo" a José, que continuará siendo deudor, y tendrá que responder con todos sus bienes, presentes y futuros, hasta el completo pago.
  3. La dación en pago; si así se establece sin ninguna condición más, supondría que ante el impago de las cuotas hipotecarias, el acreedor; esto es, el banco, se adjudique la casa y que con esa adjudicación quede totalmente saldada la deuda que se tenía. En nuestro ejemplo, José perdería su casa, pero ya no debería los 70.000 euros restantes, sino que quedaría liberado, no continuaría la ejecución contra él, y no se verían afectados, ni sus ingresos, ni sus bienes futuros.



                                                 

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