ACUERDOS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Las mayorías necesarias, para la adopción de  acuerdos en las comunidades de propietarios, se han modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Se modifica el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal, que se refiere a las mayorías requeridas para la adopción de acuerdos.

• El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (no se incluye el ascensor, que va en otro apartado), requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, supongan o no la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
• El establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado anterior, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, requieren igual mayoría de tres quintos. Estos acuerdos obligan a todos los propietarios. Si los equipos o servicios tienen un aprovechamiento privativo, basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad, que representen a su vez, un tercio de las cuotas de participación, siendo el coste sufragado por el que vaya a tener dicho aprovechamiento.
• Para el establecimiento del ascensor, basta la mayoría simple, como para el resto de las obras de eliminación de barreras e instalaciones que tengan como finalidad el logro de la accesibilidad, y esa mayoría será la regla, aún cuando se tenga que modificar el título constitutivo o los estatutos. Cuando la obra sea solicitada por un legitimado para ello, y suponga una contribución superior a 12 mensualidades de gastos ordinarios correspondientes a su cuota de participación, no se estará obligado al pago de lo que exceda de ese importe.

DEUDAS CON LA COMUNIDAD DE VECINOS

Una de las obligaciones de todo vecino, en una comunidad de propietarios , es contribuir al sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades con arreglo a su cuota de participación. Si no paga, será deudor frente a su comunidad.

En caso de impago de sus cuotas por el propietario de un piso o local, este crédito a favor de la Comunidad, tiene carácter preferente frente a otros créditos, como los hipotecarios, y los anotados en el Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial, por el importe de la anualidad en curso y los tres años anteriores. El que adquiera una vivienda o local, en régimen de propiedad horizontal, responde con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios a la comunidad, para el sostenimiento de los gastos generales, hasta el límite de la anualidad en que tenga lugar la adquisición y los tres años anteriores.(Es decir, si se deben las cuotas de los tres últimos años anteriores a su adquisición, tendrá obligación de pagarlas). Cuando se realice una venta, el vendedor deberá declarar que está al corriente en el pago (que no debe nada a esa comunidad); o bien, indicar lo que adeude. Deberá aportar Certificación, expedida por el secretario, con el visto bueno del presidente (que responden de los datos consignados en la misma), sobre el estado de sus deudas con la comunidad. Sin esa certificación, el notario no podrá autorizar la Escritura Pública de venta, salvo que el que compra, no la exija.

• ¡¡¡ATENCIÓN!!!: compradores y adquirentes de viviendas o locales en régimen de propiedad horizontal, pedid siempre esa certificación a quien os venda, sólo así, podréis saber si debe dinero a la comunidad y no encontrareis la desagradable sorpresa, de tener que pagar las cuotas de x meses, o hasta de los tres años anteriores a vuestra compra. 
• OTRA COSA IMPORTANTE: Si dejáis de ser propietarios, comunicadlo fehacientemente, por ejemplo mediante burofax, al secretario-presidente de la comunidad. Si no lo hacéis, seguiréis respondiendo solidariamente con el nuevo propietario de las deudas con la comunidad, de modo que, si éste no paga, os las podrán exigir a vosotros.

Os cuento un caso real relacionado con esto. Un matrimonio tenía una vivienda, propiedad de su sociedad de gananciales. Se divorciaron, liquidaron su sociedad y la vivienda se la adjudicó el marido, de modo que la mujer dejó de ser propietaria, no teniendo ya,  ningún derecho sobre la misma. El marido siguió viviendo en ese piso, la comunidad nunca supo que ella había dejado de ser propietaria . En un momento dado,  el marido dejó de pagar las cuotas de la comunidad, y ésta reclamó esas cuotas a los dos. En este caso, no sirve alegar que la mujer ya no es propietaria, ni aportar la sentencia de divorcio, ni la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales, ni la nueva inscripción en el Registro de la Propiedad, sólo a nombre de él. Ella tiene obligación de pagar las cuotas debidas, por no haber comunicado a la Comunidad, en su momento, que dejó de ser propietaria .    

COMUNIDAD DE VECINOS: OBRAS OBLIGATORIAS

La Ley de Propiedad horizontal enumera, para las  comunidades de vecinos, obras necesarias de conservación y accesibilidad, que no necesitan el acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no, modificación de los Estatutos o del título constitutivo, y ya sean impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas por un propietario.

Estas obras son:

• trabajos y obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, de sus servicios e instalaciones, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
• En todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, así como la instalación de rampas, ascensores, u otros dispositivos mecánicos o electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior. 
• la ocupación de elementos comunes del edificio, mientras duren las obras expresadas. 
• la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de su estructura, o de elementos comunes, que resulten obligatorios a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración urbana. 
• Estas obras han de ser costeadas por todos los propietarios de la comunidad de vecinos, limitándose el acuerdo de la Junta de propietarios, a la distribución de la derrama correspondiente y los términos de su pago. 

PROPIEDAD HORIZONTAL: OBLIGACIONES

Comunidad de Vecinos: obligaciones y actividades prohibidas.

• Los propietarios no podrán realizar ninguna alteración en el edificio, fuera de su espacio privativo (esto es, su piso o local, y aún dentro de éste, no podrán realizar ninguna obra que afecte a la estructura, estabilidad y seguridad del inmueble. Si observan la necesidad de alguna reparación urgente lo comunicarán al administrador o presidente de la Comunidad de propietarios.
• No podrán realizar ni en su piso o local, ni en el resto del inmueble,  actividades prohibidas por los Estatutos de la Comunidad, actividades dañosas para el edificio, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. 

Obligaciones de los propietarios en la comunidad de vecinos:

 

• Respetar las instalaciones generales y los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación su piso o local, e instalaciones privativas, evitando causar daños a la Comunidad de vecinos o a los otros propietarios.
• Consentir en su piso o local, las reparaciones necesarias que exija el servicio del inmueble y permitir la entrada en su piso o local a estos efectos.
• Contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades y a la dotación de un fondo de reserva, que se constituirá en la Comunidad, para atender a las obras de conservación, reparación y en su caso de rehabilitación.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, un domicilio en España, a los efectos de realizar todas las notificaciones y citaciones relacionadas con la Comunidad.
• Comunicar al secretario, el cambio de titularidad de la vivienda o local, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción; por ejemplo, mediante burofax. De no hacerlo así, seguirá respondiendo solidariamente con el nuevo titular de las deudas frente a la Comunidad.

¿Quieres saber cuáles son las obras necesarias de conservación y accesibilidad, que no necesitan el acuerdo previo de la Junta de propietarios?. En la siguiente entrada haré un resumen de esas obras.

PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal supone la propiedad exclusiva de los pisos o locales del edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente y la copropiedad sobre los elementos, servicios e instalaciones comunes.

Su regulación se encuentra en la Ley de Propiedad horizontal, que se aplica a la misma, a los complejos inmobiliarios privados y a las subcomunidades (varios propietarios disponen en régimen de comunidad, para su uso exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica).

Se crea mediante el título constitutivo de la propiedad horizontal que se otorgará en Escritura pública; esto es, ante Notario, para de ese modo poder inscribirse en el Registro de la Propiedad que corresponda. Describirá el inmueble en su conjunto, expresando las instalaciones y servicios con que cuente el mismo y describirá también, cada uno de los pisos o locales, a los que asignará un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en que se halle y los anejos con los que cuente. En el mismo título se expresará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

Corresponde a cada piso o local la propiedad exclusiva de su espacio delimitado como privativo y de los anejos señalados en el título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque estén fuera del espacio delimitado como privativo (garaje, buhardilla, sótano...) y la copropiedad con los demás dueños de los elementos, pertenencias y servicios comunes (portales,ascensores, cimentaciones, escaleras, cubiertas...) A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación en relación con el total valor del inmueble. Para su fijación, se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del edificio, su emplazamiento exterior o interior, su situación y el uso que se presuma va a realizar de los servicios o elementos comunes. Esa cuota determinará su participación en las cargas y beneficios de la Comunidad.