NUEVAS RECLAMACIONES POR LA CLÁUSULA SUELO

La Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo y sus efectos

¿Cuál es la situación antes y después del 21 de diciembre del 2016?

En esa fecha se dictó la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que trae nuevas consecuencias y posibilidades de reclamación frente a la aplicación de las cláusulas suelo.

¿Qué sucedía con las reclamaciones en España antes de esa Sentencia?

El 9 de mayo del 2013 el Tribunal Supremo español dictó la Sentencia, que estableció que las cláusulas suelo eran abusivas por falta de trasparencia y por tanto nulas.

También estableció que los Bancos no tenían que devolver las cantidades que habían cobrado indebidamente antes del mes de mayo del año 2013, por la aplicación de esa cláusula.

¿ Cuáles son los efectos de la Sentencia europea?

El Tribunal Europeo establece que han de devolverse todas las cantidades indebidamente cobradas por las entidades financieras desde que la cláusula suelo se aplicó; es decir, cuando el tipo de interés comenzó a bajar y ello no benefició a los clientes del préstamo hipotecario porque la cláusula suelo impidió una rebaja de su cuota hipotecaria.

A partir del año 2009 es cuando comenzó la bajada del Euribor por debajo del 3%, e incluso a finales de ese año se situó por debajo del 1%.

Todos esos años desde el 2009, las cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios tuvieron eficacia impidiendo el abaratamiento de las cantidades pagadas mensualmente por la hipoteca.

¿Y los gastos de la Hipoteca?

Estos gastos puede ser reclamados porque se estableció la nulidad de la cláusula que obligaba a su pago por los clientes del préstamo hipotecario.

¿Cuáles son esos gastos?

Los de tasación del inmueble, los de Notaria por la Escritura del Préstamo hipotecario y los del Registro de la Propiedad.

En una entrada anterior vimos la reclamación de los gastos de la Hipoteca.

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RECLAMACIÓN PREVIA POR LAS CLÁSULAS SUELO

¿Cómo reclamar ante el Banco?

El Decreto que entró en vigor el 21 de enero de 2017, establece un procedimiento previo ante los Bancos para reclamar por las cláusulas suelo.

Antes de nada hay que decir, que este procedimiento previo no es obligatorio para los clientes, sino que se puede acudir directamente al Juzgado para pedir la nulidad de su cláusula y la devolución de cantidades.

¿Qué tienen que hacer los Bancos y entidades de crédito?

Establecer un sistema de reclamación previa a la demanda judicial.

Este sistema es voluntario para el cliente.

En el plazo de un mes desde el 21 de enero, deberán establecer el procedimiento de reclamación previa.

Deberán crear en sus oficinas y darle la publicidad adecuada, un departamento o servicio especializado para atender estas reclamaciones.

¿Qué ocurre una vez presentada la reclamación ante el Banco?

Que el Banco diga que no hay nada que devolver, en cuyo caso finaliza el procedimiento y habrá que acudir al Juzgado para exigirle las cantidades que se pagaron indebidamente.

Que el Banco diga que sí procede la devolución de cantidades.
En este caso, el Banco comunicará al cliente de forma desglosada la cantidad a devolver con sus intereses.

¿ Qué postura puede adoptar el cliente ante esa comunicación del Banco?

Si el cliente dice que está conforme con ese cálculo, el Banco le hará la entrega en efectivo de la cantidad a devolver con sus intereses.

Si el cliente no está de acuerdo con el cálculo, podrá acudir al Juzgado.

¿Qué plazo tiene el Banco para responder a la reclamación?

En el plazo de tres meses, el Banco habrá de comunicar al cliente; bien el rechazo de su solicitud, o bien, el cálculo desglosado de la cantidad a ofrecer, así como, en caso de acuerdo, hacer la entrega en efectivo de la cantidad correspondiente.

Todo ello dentro del plazo de tres meses a contar desde la fecha de presentación de la reclamación.

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LA NULIDAD DE LAS CLÁUSULAS SUELO

¿Se pueden declarar nulas las cláusulas suelo y reclamar las cantidades que se cobraron indebidamente por su aplicación?

La respuesta es sí y las razones porque

¿Son abusivas las cláusulas suelo?

Se declaran abusivas porque hay un importante desequilibrio entre las partes, el Banco y el cliente, e impiden que se abarate el préstamo para el cliente.

Hay una infracción de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

¿Qué quiere decir que son una condición general de la contratación?

Que la entidad bancaria decidía su incorporación a todos sus préstamos hipotecarios, de forma uniforme y general.

Que la entidad bancaria las redacta unilateralmente y no son objeto de negociación individual en cada préstamo hipotecario.

Aunque se refieran al objeto principal del contrato, se consideran una condición general y se puede efectuar un control judicial sobre las mismas.

¿Por qué las Sentencias las declaran nulas?

Porque no se explicaba las consecuencias de las cláusulas suelo. Se incorporaban a los préstamos de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas, pero mientras la cláusula techo no se aplicó, la suelo sí.

Porque las cláusulas suelo no son transparentes, no se podía conocer en el momento de la firma, de manera completa y comprensible sus efectos. No se informaba, ni se mostraban cuadros comparativos de la previsible evolución de los tipos de interés.

No se informaba sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo en caso de existir, y la publicidad bancaria hacía referencia siempre al carácter diferenciador de su producto, sin aludir nunca a la cláusula suelo.

En definitiva, no se informaba al cliente de forma previa, clara, completa y comprensible.

La consecuencia de la declaración de nulidad es la eliminación de sus efectos y por tanto, la devolución de las cantidades que la entidad bancaria nunca debió haber percibido porque aplicó indebidamente la cláusula suelo, que sólo a ella beneficiaba.

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LAS CLAUSULAS SUELO

¿Sabéis qué son las cláusulas suelo y lo que suponen en tu hipoteca?

¿Qué es una cláusula suelo?

Antes de responder, aquí tenéis un ejemplo de cláusula suelo en un préstamo hipotecario:

“Límites de variabilidad del tipo de interés. Las partes acuerdan que, a efectos obligacionales, el tipo resultante de la revisión del tipo de interés aplicable, sea éste el ordinario o el sustitutivo, no podrá ser inferior al seis por ciento nominal anual”.

Esta cláusula, impide aplicar un tipo de interés inferior al fijado en la misma.

¿Qué efectos tiene la cláusula suelo?

No permite que el interés del préstamo baje de una determinada cantidad, de modo que el tipo variable fijado en la hipoteca, en la práctica se convierte en fijo, en beneficio de la entidad bancaria, evitando que se abarate el préstamo para el cliente, por la bajadas previsibles de los tipos de interés.

¿Cuándo se empiezan a utilizar las cláusulas suelo en las hipotecas?

En el año 2000 los Bancos y Cajas, comienzan a incluirlas en sus préstamos hipotecarios. A partir del año 2003, la política monetaria europea, que ya depende del Banco Central Europeo, determina el mantenimiento de tipos de interés bajos, y previsibles bajadas de intereses en los años sucesivos; es en ese momento, cuando las entidades bancarias generalizan las cláusulas suelo en sus préstamos hipotecarios.

¿Y la cláusula techo, qué es?

Es también un límite al tipo de interés, pero en este caso por arriba, impide que los intereses superen el tope fijado, teóricamente, en beneficio del cliente; pero en la práctica, las cláusulas techo no se llegaron a aplicar, porque los intereses no subieron.

En el año 2010, en un informe del Banco de España, ya se indicaba que la cláusula techo nunca se iba a aplicar, a diferencia de las cláusulas suelo que sí se aplicaron y siguen vigentes en muchas hipotecas, impidiendo que las cuotas del préstamo bajen tanto como deberían. Como conclusión: frecuentemente oímos en las Noticias, "bajada del euribor, este año ha bajado tanto...; esto supone un ahorro de tantos euros anuales en una hipoteca media"; pero esto no sucederá si en tú hipoteca hay una cláusula suelo.

¿Por qué son nulas las cláusulas suelo? ¿Se puede quitar una cláusula suelo?

Seguiremos respondiendo a estas y otras preguntas.

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SOLIDARIDAD

Las obligaciones solidarias, son en la práctica las más frecuentes, y los avalistas, fiadores o garantes del deudor principal, lo son con carácter solidario.

Supone que en caso de incumplimiento del deudor principal, el acreedor, (aquel a quien se debe), puede dirigirse y reclamar contra todos los obligados conjuntamente o contra cualquiera de ellos individualmente. No es necesario que reclame primero al deudor principal, y si éste no paga, no tiene dinero o bienes para embargar, pueda entonces reclamar a los fiadores-avalistas. El que garantiza con carácter solidario una obligación, se coloca exactamente en la misma posición que el deudor principal; consecuencia de ello es que si ese deudor es insolvente, el acreedor podrá cobrar la totalidad de la deuda del avalista o fiador solidario, que sí tenga dinero o bienes con los que responder. La solidaridad supone una clara ventaja  y una mayor garantía  de que se va a poder recobrar el dinero prestado, dado que, cuantos más fiadores o avalistas haya, mayores posibilidades tendrá el acreedor, de que alguno de ellos sí pueda responder de lo debido. Por esta razón, en todo tipo de préstamos bancarios, los bancos incluyen en sus contratos, las cláusulas que establecen la solidaridad de los garantes con el deudor principal.

REFORMAS HIPOTECARIAS

LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS EN ESPAÑA, A EXAMEN POR EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA

La Sentencia dictada por el alto tribunal europeo, se basa en una Directiva de la Unión Europea del año 1993, y resuelve, que la normativa española va en contra de dicha directiva, en materia de protección de consumidores.

Como consecuencia de esa Sentencia, se va a proceder a la elaboración  de una nueva Ley Hipotecaria española y a reformar  la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de procedimientos de ejecución hipotecaria. Se dice que con la nueva regulación,  se exigirá que existan tres cuotas impagadas para poder iniciar el procedimiento de ejecución y que se limitará el interés de demora. Habrá que esperar a ver en qué se plasma efectivamente la reforma anunciada. La ocasión sería idónea para afrontar temas importantes en esta materia, como la dación en pago  y atender a las peticiones de aplicación retroactiva,  que se contienen en la iniciativa legislativa popular presentada en el Congreso de los Diputados. A la espera de que se apruebe la nueva normativa y de poder ver hasta donde llega la reforma, los Juzgados y Tribunales, en base a esa Sentencia y a las peticiones y alegaciones que hagamos los abogados, en defensa de los derechos de nuestros clientes, que sean ejecutados hipotecarios, podrán paralizar el procedimiento, podrán declarar la nulidad de  cláusulas contenidas en la Escritura de hipoteca y podrán en definitiva, atender a una mayor protección de los mismos, cuando se vean amenazados por un desahucio inminente de su vivienda y por una deuda, que no se saldará con ese desahucio,  sino que seguirá generando intereses, creciendo y dando lugar a nuevos embargos de sus ingresos futuros y de otros bienes de su propiedad, o que puedan adquirir.

                                               

ENERVACIÓN EN EL DESAHUCIO

En un arrendamiento, ¿Qué es la enervación?

Posibilidad del arrendatario de paralizar el desahucio mediante el pago.

En un arrendamiento, ya sea de una finca rústica o urbana, si el arrendatario no paga la renta estipulada en el contrato de arrendamiento, el arrendador iniciará un procedimiento de desahucio para recuperar su finca, echar de ella al arrendatario y reclamarle las rentas que deba. No obstante, aun después de iniciado el procedimiento judicial, el arrendatario podrá continuar disfrutando de la finca; es decir, no será desahuciado, si paga las cantidades reclamadas en la demanda, finalizando entonces el procedimiento judicial. Mediante ese pago, el arrendatario,  habrá ejercitado su facultad de enervación, poniendo fin al procedimiento, y ello es obligatorio para el arrendador que ha demandado, que no podrá negarse a recibir ese pago y decir que quiere continuar para echar al arrendatario.

Pero hay dos supuestos en los que el arrendatario no podrá hacer uso de esa facultad de enervación: cuando ya lo haya hecho antes, en un desahucio anterior, por supuesto con el mismo arrendador y en base al mismo contrato de arrendamiento. El otro supuesto es cuando el arrendador, previamente a iniciar el procedimiento judicial de desahucio, requirió de cualquier forma fehaciente (por un burofax, mediante un requerimiento notarial) con un mes de antelación, al arrendatario, para que pagase las rentas debidas, "los alquileres debidos", y el arrendatario, en ese plazo de un mes, no paga. Entonces sí, el arrendador presentará la demanda y el procedimiento judicial continuará hasta el desahucio, sin que el arrendatario pueda paralizarlo ya, mediante el pago de lo reclamado.

                                                     

AVALISTAS

En un préstamo hipotecario, son aquel o aquellos que garantizan, avalan o afianzan la deuda contraída por el deudor principal que firma la hipoteca

Con un ejemplo práctico, que a día de hoy estamos viendo y escuchando en los medios de comunicación, trataré de explicarlo: José firmó con su banco la escritura de hipoteca para comprar su casa, asumiendo la condición de deudor principal y obligándose por ello,  a devolver la cantidad que el banco le prestó, más los intereses, mediante el pago mensual, durante los años fijados, de la cuota correspondiente, hasta la cancelación total de la deuda hipotecaria.

Sus padres, Amalia y Antonio, firmaron como avalistas o fiadores. En el 99, 99 % de las Escrituras de Hipoteca en las que se establece un aval o fianza, se hace con carácter solidario. ¿Qué quiere decir esto? Que llegado el caso de impago, el Banco ejecutará la hipoteca y dirigirá la demanda ejecutiva, contra José y contra sus padres, Amalia y Antonio, reclamándoles a los tres conjuntamente el total de la deuda. Si ejecutada la hipoteca y subastada la casa de José, queda deuda pendiente con el banco, éste podrá seguir reclamándola de José y a sus padres. Ese es el motivo por el que estamos oyendo en los medios de comunicación, casos de padres que avalaron a sus hijos, el hijo perdió su casa, lo desahuciaron y los padres, aunque ellos no hipotecaron su casa, al firmar como avalistas o fiadores solidarios, responden con todos sus bienes y, por tanto, también son embargados y desahuciados.

DACIÓN EN PAGO

¿En una ejecución hipotecaria , qué es la dación en pago?

José acudió a su banco, porque quería comprarse una casa, y solicitó un préstamo por importe de 250.000 euros. El banco y José firmaron una Escritura de Préstamo Hipotecario por el valor expresado, de modo que José mensualmente, tenía que pagar la correspondiente cuota de su hipoteca, hasta la total cancelación de la deuda que asumió con la entidad bancaria.

• Durante los cinco primeros años, José pagó la cuota de su hipoteca todos los meses, pero tras ese tiempo, tuvo problemas económicos y ya no pudo pagar regularmente la cuota fijada.

• El banco, ante esos impagos, y en base a la Escritura de Hipoteca firmada, decide dar por vencido anticipadamente el préstamo, liquidarlo y reclamar judicialmente el pago de la totalidad de lo debido, por principal, más los intereses correspondientes. Todo esto lo hace, a través del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, presentado en el Juzgado, la correspondiente demanda de ejecución contra José.

• Frente a esa demanda de ejecución hipotecaria, las posibilidades de defensa y oposición a la misma son muy limitadas, José no pudo pagar el total que se le reclamaba, de modo que la ejecución hipotecaria siguió adelante y se procedió a la subasta judicial de su casa. En esa subasta pueden darse varios supuestos:

1. Que la vivienda se adjudique a un postor y que el precio ofrecido por éste, cubra el total de lo reclamado por principal, más intereses y costas de la ejecución.(Supuesto que no suele darse en la práctica). En este caso, José quedaría totalmente liberado de la deuda, perdería su casa, pero con lo obtenido de la subasta se pagaría íntegramente la cantidad reclamada por el banco, y ya no le debería nada más.
2. Que las posturas ofrecidas en la subasta no alcancen el 100% del valor por el que la casa hubiese salido a subasta, o no haya habido postores en la subasta, en este último caso, el banco puede pedir que se le adjudique la casa por el 60% del valor de su tasación. Es en estos supuestos, José, además de perder su casa de la que será desahuciado, continuará debiendo el resto, pongamos que en este caso son 70.000 euros, que seguirán generando intereses hasta el completo pago. El banco continuará con la ejecución, ahora ya no hipotecaria sino ordinaria, y podrá pedir el embargo de otros bienes de José, de su salario, si lo tiene, etc. "persiguiendo" a José, que continuará siendo deudor, y tendrá que responder con todos sus bienes, presentes y futuros, hasta el completo pago.
3. La dación en pago; si así se establece sin ninguna condición más, supondría que ante el impago de las cuotas hipotecarias, el acreedor; esto es, el banco, se adjudique la casa y que con esa adjudicación quede totalmente saldada la deuda que se tenía. En nuestro ejemplo, José perdería su casa, pero ya no debería los 70.000 euros restantes, sino que quedaría liberado, no continuaría la ejecución contra él, y no se verían afectados, ni sus ingresos, ni sus bienes futuros.

                                             

ESCRITURA DE HIPOTECA

La firma de la Escritura de Hipoteca, supone la obligación de pago del total de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes

• Si se deja de pagar las cuotas mensuales, el banco ejecutará la hipoteca en el Juzgado, exigiendo el total de lo prestado más intereses, y, no solo las cuotas impagadas. Si no se paga esa cantidad, la casa, piso o finca hipotecada, será subastada. Aquí es donde mucha gente, y lo sé por experiencia profesional propia, tiene la confusión de creer que con esa subasta se termina todo, de modo que se pierde el bien hipotecado y punto. 
• Pero no, no es así, si con la subasta no se cubre el total reclamado, (en la práctica suele ser así), se seguirá debiendo el resto, generándose más intereses. Los demás bienes, presentes y futuros del deudor, que ha dejado de pagar su hipoteca por la razón que sea, quedarán afectados y podrán ser  embargados sucesivamente. Esto no sería así, si el banco aceptase la dación en pago, cancelando la deuda y liberando definitivamente al deudor.