DACIÓN EN PAGO

¿En una ejecución hipotecaria , qué es la dación en pago?

José acudió a su banco, porque quería comprarse una casa, y solicitó un préstamo por importe de 250.000 euros. El banco y José firmaron una Escritura de Préstamo Hipotecario por el valor expresado, de modo que José mensualmente, tenía que pagar la correspondiente cuota de su hipoteca, hasta la total cancelación de la deuda que asumió con la entidad bancaria.

• Durante los cinco primeros años, José pagó la cuota de su hipoteca todos los meses, pero tras ese tiempo, tuvo problemas económicos y ya no pudo pagar regularmente la cuota fijada.

• El banco, ante esos impagos, y en base a la Escritura de Hipoteca firmada, decide dar por vencido anticipadamente el préstamo, liquidarlo y reclamar judicialmente el pago de la totalidad de lo debido, por principal, más los intereses correspondientes. Todo esto lo hace, a través del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, presentado en el Juzgado, la correspondiente demanda de ejecución contra José.

• Frente a esa demanda de ejecución hipotecaria, las posibilidades de defensa y oposición a la misma son muy limitadas, José no pudo pagar el total que se le reclamaba, de modo que la ejecución hipotecaria siguió adelante y se procedió a la subasta judicial de su casa. En esa subasta pueden darse varios supuestos:

1. Que la vivienda se adjudique a un postor y que el precio ofrecido por éste, cubra el total de lo reclamado por principal, más intereses y costas de la ejecución.(Supuesto que no suele darse en la práctica). En este caso, José quedaría totalmente liberado de la deuda, perdería su casa, pero con lo obtenido de la subasta se pagaría íntegramente la cantidad reclamada por el banco, y ya no le debería nada más.
2. Que las posturas ofrecidas en la subasta no alcancen el 100% del valor por el que la casa hubiese salido a subasta, o no haya habido postores en la subasta, en este último caso, el banco puede pedir que se le adjudique la casa por el 60% del valor de su tasación. Es en estos supuestos, José, además de perder su casa de la que será desahuciado, continuará debiendo el resto, pongamos que en este caso son 70.000 euros, que seguirán generando intereses hasta el completo pago. El banco continuará con la ejecución, ahora ya no hipotecaria sino ordinaria, y podrá pedir el embargo de otros bienes de José, de su salario, si lo tiene, etc. "persiguiendo" a José, que continuará siendo deudor, y tendrá que responder con todos sus bienes, presentes y futuros, hasta el completo pago.
3. La dación en pago; si así se establece sin ninguna condición más, supondría que ante el impago de las cuotas hipotecarias, el acreedor; esto es, el banco, se adjudique la casa y que con esa adjudicación quede totalmente saldada la deuda que se tenía. En nuestro ejemplo, José perdería su casa, pero ya no debería los 70.000 euros restantes, sino que quedaría liberado, no continuaría la ejecución contra él, y no se verían afectados, ni sus ingresos, ni sus bienes futuros.

                                             

ESCRITURA DE HIPOTECA

La firma de la Escritura de Hipoteca, supone la obligación de pago del total de la cantidad prestada, más los intereses correspondientes

• Si se deja de pagar las cuotas mensuales, el banco ejecutará la hipoteca en el Juzgado, exigiendo el total de lo prestado más intereses, y, no solo las cuotas impagadas. Si no se paga esa cantidad, la casa, piso o finca hipotecada, será subastada. Aquí es donde mucha gente, y lo sé por experiencia profesional propia, tiene la confusión de creer que con esa subasta se termina todo, de modo que se pierde el bien hipotecado y punto. 
• Pero no, no es así, si con la subasta no se cubre el total reclamado, (en la práctica suele ser así), se seguirá debiendo el resto, generándose más intereses. Los demás bienes, presentes y futuros del deudor, que ha dejado de pagar su hipoteca por la razón que sea, quedarán afectados y podrán ser  embargados sucesivamente. Esto no sería así, si el banco aceptase la dación en pago, cancelando la deuda y liberando definitivamente al deudor. 
  
  
  

ASUNTOS CIVILES

El Proceso Civil

Se decidirán en un proceso civil, todos aquellos asuntos que se han iniciado mediante una demanda civil.

Como ya expliqué en una entrada anterior, (demanda y denuncia), la demanda se presenta en asuntos civiles. La persona/s que demanda se denomina demandante/s y aquella o aquellas frente a la que se dirige esa demanda, se denomina demandado/s. 

Una vez presentada la demanda, se inicia el procedimiento judicial civil correspondiente, (ej: un procedimiento de desahucio, un procedimiento de reclamación de cantidad, un procedimiento de resolución de un contrato, un procedimiento de divorcio...). Ese procedimiento seguirá por todos sus trámites legales,que serán diferentes según sea un ordinario o un verbal -me comprometo a ir explicándolos en sucesivas entradas- y terminará normalmente con una Sentencia.

La sentencia dictada en ese proceso civil, podrá estimar integramente la demanda; es decir, concederá al demandante/s por completo lo que pide, y en consecuencia, ordenará al demandando/s  hacer, entregar, o dejar de hacer aquello que se pedía en la demanda. Podrá estimar parcialmente la demanda; es decir, cuando no se concede todo lo que en ella se pedía, sino sólo en parte, y finalmente podrá ser completamente desestimatoria de la demanda, y en consecuencia, el demandado/s no vendrá obligado a dar, a hacer o a no hacer aquello que se le exigía y se reclamaba por el demandante.